Zwangsversteigerung

INFORMATIONEN FÜR ANFÄNGER


Sie können oft bis zu 30 bis 50 Prozent an einem Objekt sparen, wenn Sie es bei einer Zwangsversteigerung erwerben. Gegenüber demjenigen, der ein Haus baut, haben Sie die Möglichkeit, bis zu Ihrer vorher festgelegten Finanzierungsgrenze die Belastung exakt zu kalkulieren. Kosten für Zwischenfinanzierung, wie sie beim herkömmlichen Bauen entstehen, fallen für Sie dabei nicht an.

Außerdem gehen Sie bei einer gewachsenen Umgebung kein Risiko ein, da sich die baulichen Veränderungen in Grenzen halten.

Sie sparen die oft hohen Maklergebühren.

Bei den ersten Versteigerungsterminen sollzten Sie sich als Anfänger erst einmal die Abwicklung einer Versteigerung ansehen. Bevor Sie dann zu einem konkreten Termin gehen, empfiehlt es sich, mit einer Bank oder einer Versicherungsgesellschaft eine Finanzierung auszuarbeiten, damit Sie vorher wissen, wo Ihr Biet-Limit liegt. Bitte beachten Sie, daß Sie unter Umständen 10 Prozent vom Verkehrswert anzahlen müssen: Ein Verrechnungsscheck einer im Inland ansässigen Bank wird anerkannt. Wenn Sie sich für ein bestimmtes Objekt interessieren, haben Sie die Möglichkeit, das Gutachten beim zuständigen Amtsgericht einzusehen.

Sie sparen die Beurkundungskosten für den Notar.

Wenn das Objekt unbewohnt ist, gibt es meist keine Schwierigkeiten, das Objekt von innen zu besichtigen. Ist das Objekt aber vermietet oder bewohnt der Besitzer es noch selbst, ist dies in der Regel schwierig. Bei begründetem Eigenbedarf ist es nach neuester Rechtssprechung unkomplizierter geworden, bisher vermietete Eigentumswohnungen selbst zu nutzen. Wollen Sie das Objekt sofort selbst nutzen, ist die Zahlung einer Abstandssumme an den Mieter zu empfehlen.

Im ersten Versteigerungstermin wird das Objekt zu 7/10 ds Verkehrswertes angeboten. Im zweiten Versteigerungstermin ist das Mindestgebot 5/10 des Verkehrswertes. Solch eine Versteigerung dauert mindestens 30 Minuten. Bei ihren ersten Testversteigerungen können Sie während der Bietstunde das Gutachten des neutralen, vom Gericht bestellten Sachverständigen einsehen. Später sollte das Gutachten für ein interessantes Objekt vor dem Termin in aller Ruhe geprüft werden. Damit Sie Fehler vermeiden, empfehlen wir das Studium der Fachliteratur. Hier sind einige Titel besonders zu erwähnen: "Wie ersteigere ich en Haus oder eine Wohnung", oder "Die beste Finanzierung für Ihr eigenes Haus".



Fachzeitschrift für die Immobilienwirtschaft schreibt:

Zwangsversteigerungen von Immobilien bieten den Interessenten eine hervorragende Möglichkeit, kostengünstiger als über den freien Markt sein Wunschobjekt zu erstehen. Voraussetzung dafür ist jedoch eine genaue Information über den Ablauf einer solchen Veräußerung. Im Folgenden werden stichpunktartig die wichtigsten Regeln zusammengefasst.

  1. Auswahl des gewünschten Objektes
  2. Ergänen der Rahmendaten beim zuständigen Amtsgericht (telefonisch). In Erfahrung bringen, ob ein Gutachten über das Objekt vorliegt.
  3. Liegt ein Gutachten vor, Termin zur Einsichtnahme vereinbaren. Das Gutachten gibt nicht nur eine Objektbeschreibung mit Mängelliste, sondern zeigt auch, wann der Verkehrswert festgelegt wurde. Ist das Gutachten schon ein bis zwei Jahre alt, können die tatsächlich erzielbaren Marktwerte deutlich darüber liegen - aber auch darunter.
  4. Einblicknahme in das Grundbuch.
    Sollte niemals vergessen werden, da darin Informationen über die Übernahme von Lasten (Grunddienstbarkeiten, Wegerechte, Wohnungsrechte etc.) zu finden sind.
  5. Besichtigung nach Rücksprache mit dem Eigentümer.
  6. Klärung der Finanzierung.
  7. Versteigerungstermin wahrnehmen.
    Mitzubringen sind amtlicher Ausweis und als Sicherheitsleistung mindestens 10% des festgesetzen Verkehrswertes. Möglich ist der Nachweis der Sicherheitsleistung durch Bargeld, durch einen von der Bundes- oder Landeszentralbank bestätigten Scheck, durch einen im Inland zahlbaren Verrechnungsscheck eines zugelassenen Kreditinstitutes, durch Bankbürgschaft mit der Verpflichtung, im Inland zu erfüllen, und durch die Hinterlegung des Bargeldes beim Amtsgericht vor dem Termin.

Der Meistbietende erhält den Zuschlag. Der Zuschlag kann versagt werden, wenn die für den Ersttermin geltende Sieben-Zehntel-Grenze des Verkehrswertes nicht erreicht wird. Liegt das Meistgebot sogar fünf Zehntel unter diesem Wert, dann muss das Gericht den Zuschlag versagen. Beim Zweittermin gelten diese Grenzen dann nicht mehr, wenn im Ersttermin Anträge gem. § 85 a ZVG (5/10-Grenze) und/oder § 74 a ZVG (7/10-Grenze) gestellt wurden. Nach dem Zuschlag wird der Verteilungstermin festgesetzt, zu dem das Gebot einschließlich etwa 4% Zinsen und abzüglich der bereits geleisteten 10% bezahlt werden müssen. Weitere zu zahlende Kosten sind die Grunderwerbssteuer, die Gebühr für die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch sowie die Verfahrenskosten (0,5% bis 0,6% des Steigpreises).


 


Einige Banken halten Hauskaufbroschüren kostenlos bereit. In den Broschüren finden Sie auch Preisvergleichstabellen für Immobilien, aus denen Sie die Preisunterschiede der einzelnen Städte und Regionen erkennen können. Auch der Besuch bei einem Notar Ihres Vertrauens ist zu empfehlen. Er kann Ihnen in einer Beratung wichtige Fragen beantworten und für Sie das Grundbuch überprüfen.

Die Finanzierung ist durch das Wertgutachten vereinfacht.

In jedem Fall ist es zu empfehlen, mehrere Finanzierungsangebote von verschiedenen Banken und Versicherungen einzuholen, da es hier enorme Abweichungen gibt. Bei Selbstständigen lohnt sich oft die Finanzierung über eine Lebensversicherung, da die Tilgung in Form von Prämien als Sonderausgaben steuerlich berücksichtigt werden kann. Darüber hinaus ist die Finanzierung über eine Lebensversicherung für jüngere Käufer durch günstige Prämien eine besonders preiswerte Möglichkeit


Tips von Stiftung Warentest

Billige Kredite, ein Boom von Zwangsversteigerungen: Wer jetzt zuschlägt, kann im Gerichtssaal ein Immobilienschnäppchen landen.

Wenn andere arbeitslos werden, bekommt Thomas Keilhäuber viel zu tun.Vor allem in den letzten Monaten mußte der Rechtspfleger am Düsseldorfer Landgericht, zuständig für Zwangsversteigerungen, richtig ranklotzen. Ebenso wie seine Kollegen an anderen deutschen Gerichten: Rund 20.000 Immobilien kamen im ersten Halbjahr unter dem Hammer - plus 21 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Vor allem Arbeitslosigkeit läßt die Träume von den eigenen vier Wänden platzen, ebenso Konkurse, Scheidungen, Erbstreitigkeiten. Die Gläubiger warten vergeblich auf Kreditraten, haben schließlich die Nase voll und beantragen die Zwangsversteigerung. Des einen Leid, des anderen Freud: Wer die Tricks kennt, kann von Pleiten profitieren und im Gerichtssaal preiswert zum Immobilieneigentümer werden.

Gerichte ermöglichen es, eine Kopie des Wertgutachtens mitzunehmen.Klappt das nicht, kann sich der Interessent an den Gläubiger wenden, in der Regel eine Bank.

Ein Gespräch mit der Bank kann sich ohnehin lohnen. Zum einen, um zu erfahren, wieviel die Bank mindestens erzielen will. Zum anderen läßt sich vielleicht ein Kauf einfädeln, die Versteigerung würde dann abgeblasen. Banken zeigen sich besonders gesprächsbereit, wenn das fehlende Kapital von ihnen finanziert werden soll. Egal ob Vorabkauf oder Versteigerung: Wer eine Immobilie ins Auge gefasst hat, sollte den Wert selber überprüfen.

Original-Auszug Finanztest Stiftung Warentest vom September 1997

Das Gutachten gibt lediglich einen Anhaltspunkt. Neben Bauzustand und Mietertrag spielt vor allem die Lage eine Rolle. Empfehlenswert ist deshalb, sich nach aktuellen Quadratmeterpreisen in vergleichbarer Lage zu erkundigen. Hierzu können Makler oder der örtliche Haus- und Grundbesitzerverein Auskunft geben. Der aktuelle, angemessene Quadratmeterpreis ist eine gute Grundlage, das persönliche Limit für die Versteigerung auszurechnen. Einfaches Beispiel: Der Verkehrswert laut Gutachten beträgt 150.000 DM, und zwar für eine Wohnung mit 50 Quadratmeter. Wenn nun pro Quadratmeter 2.800 DM als angemessen erscheinen, müsste das Limit bei 140.000 DM liegen - also bei rund 90 Prozent des Verkehrwertes. Das Limit muß sich zudem natürlich daran orientieren, was man sich leisten kann. Wer es dann wirklich wissen will, der muß zur Versteigerung folgendes mitbringen: Einen gültigen Personalausweis, einen Verrechnungsscheck einer im Inland ansässigen Bank oder Bargeld. Der Wert muß reichen, um mind. 10 % des Verkehrswertes abzudecken. Es handelt sich dabei um die notwendige "Sicherheitsleistung".

Pünklichkeit ist Pflicht, im eigenen Interesse. Zu Beginn der Versteigerung beschreibt der Rechtspfleger als Versteigerer das Objekt, nennt das Mindestgebot und Belastungen. Üblicherweise werden die Belastungen nach der Versteigerung gelöscht. Es kann aber auch Ausnahmen geben: Wenn etwa der zweitrangige Gläubiger die Versteigerung beantragt hatte, bleiben die Lasten des erstrangigen Gläubigers bestehen. Das Gebot muß deshalb um den Rest solcher "bestehenbleibender Rechte" vermindert werden. Bei Unklarheiten: Den Rechtspfleger fragen. Achtung: Sind Rückstände beim Wohngeld aufgelaufen, hat der neue Eigentümer dafür in der Regel aufzukommen.

Der Rechtspfleger informiert nicht über solche Rückstände. Das sollte also vorher mit dem Verwalter oder der Eigentümergemeinschaft besprochen werden.

Im ersten Versteigerungstermin müssen mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes erreicht werden, dies hat der Gesetzgeber zum Schutz der Schuldner vorgeschrieben. Liegt das Höchstgebot unter 70 Prozent, kann der Gläubiger dem Zuschlag widersprechen. Im zweiten Termin fallen diese Bestimmungen. Allerdings bieten die Gläubigerbanken meist fleißig mit, um den Preis hochzutreiben. Nach dem ersten Gebot notiert der Rechtspfleger die Personalien des Bieters und kassiert die Sicherheitsleistung. Danach können Gebote auf Zuruf abgegeben werden. Wer nach 30 Minuten - der für Immobilien vorgeschriebenen Mindestbietzeit - mit seinem Gebot am höchsten liegt, bekommt den Zuschlag und wird sofort neuer Eigentümer der Immobilie.

TIPS
Sie müssen wissen, ob Sie die Immobilie für die Eigennutzung oder als Geldanlage ersteigern wollen: Ist die Immobilie vermietet, kann es trotz Sonderkündigungsrecht lange dauern, bis Sie einziehen können. Auch den ehemaligen Besitzer herauszukriegen, kann Probleme bereiten. Für eine Geldanlage sind der Mietvertrag (auf mögliche Mietpreisbindungen achten) sowie der Wertzuwachs wichtig.
Besuchen Sie zwei, drei Versteigerungstermine zur Probe. Sie lernen dabei viel über den Ablauf.
Diese Erfahrung hilft Ihnen später unter anderem, einen gefährlichen Bietrausch zu vermeiden. Erkundigen Sie sich kurz vor dem Termin beim Rechtspfleger, ob die Versteigerung auch durchgeführt wird. Oft platzen Termine kurzfristig.


Fachbegriffe aus der Zwangsversteigerung

Abtretung des Meistgebotes   Anmeldung von Rechten   Aufhebungsbeschluss
Ausbietungsgarantie   Ausnahmekündigungsrecht   Aussetzung der Verkündung
Bargebot   Beitrittsbeschluss   Beschlagnahme
Bestehen bleibende Rechte   Betreibende Gläubiger   Bietvollmacht
Bietzeit   Einstellungsbeschluss   Erlöschende Rechte
Ersatzwert   Ersteher   Ersttermin
Fünf-/Zehntel Grenze   Geringstes Gebot   Instituts-Zwangsverwalter
Liegebelassungsvereinbarung   Meistbietender   Meistgebot
Sicherheitsleistung   Sieben-/ Zehntel Mindestgebot   Sonderkündigungsrecht
Teilungsmasse   Teilungsplan   Teilungsversteigerung
Übergebot   Unbedenklichkeitsbescheinigung   Verdeckte Vertretung
Verfahrensbeteiligte   Verfahrenskosten   Verhandlung über den Zuschlag
Verkehrswert   Verkündung des Meistgebotes   Verkündungstermin
Versagung des Zuschlags   Versteigerungserlös   Versteigerungstermin
Versteigerungsvermerk   Versteigerungsbedingungen   Verteilungstermin
Zubehör   Zuschlag   Zuschlagerteilung
Zwangsversteigerung   Zwangsverwalter    
 

Abtretung des Meistgebotes

Der Meistbietende erhält nicht immer den Zuschlag. Tritt der Meistbietende seine Rechte aus dem Meistgebot an einen anderen ab, so erhält dieser den Zuschlag.

Anmeldung von Rechten und Ansprüchen

Sind Rechte zum Zeitpunkt der Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich, z.B. weil sie erst später eingetragen werden oder gar nicht eintragungsfähig sind, müssen sie angemeldet werden. Ohne Anmeldung bleiben sie bei der Verteilung des Versteigerungserlöses unberücksichtigt.

Aufhebungsbeschluss

Der die Zwangsvollstreckung betreibende Gläubiger kann den Zwangsversteigerungsvertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen aufheben. Das Gericht hebt dann das Zwangsversteigerungsverfahren durch förmlichen Beschluss auf. Das gleiche geschieht auch, wenn der betreibende Gläubiger zum dritten mal die Einstellung der Versteigerung bewilligt, da dies als Rücknahme des Versteigerungsantrages gewertet wird.

Ausbietungsgarantie

In einem Vertrag verpflichtet sich der Bietinteressent (Garant) gegenüber dem betreibenden Gläubiger (Garantienehmer), im Versteigerungstermin ein Gebot in vereinbarter Mindesthöhe abzugeben. Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Oft bietet der Garantienehmer als Gegenleistung an, bei der Finanzierung des Meistgebotes Sonderkonditionen zu gewähren, auf Sicherheitsleistung zu verzichten oder den Zuschlag an den Garanten nicht zu verhindern.

Ausnahmekündigungsrecht des Erstehers

Der Ersteher hat grundsätzlich gemäß § 57 a ZVG gegenüber dem Mieter oder Pächter ein einmaliges außerordentliches Kündigungsrecht, d.h. er kann das Miet- oder Pachtverhältnis nach dem Zuschlag zum erst zulässigen Termin kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht ist allerdings in vielen Fällen eingeschränkt oder ausgeschlossen. Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, sind die gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen zu beachten (z.B. § 564 b BGB). Auch können allgemein Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen die Kündigungen beeinträchtigen ( § 57 c Abs. 1 ZVG).

Aussetzung der Verkündung

Meist erfolgt der Zuschlag im unmittelbaren Anschluss an die Bietzeit im Versteigerungstermin. Die Verkündung des Zuschlags kann allerdings auch auf einen späteren Termin verschoben werden, wenn es dafür begründeten Anlass gibt. Als Meistbietender sollte man auf den baldigen Zuschlag drängen, weil der betreibende Gläubiger den Zwangsversteigerungsantrag noch bis zum Zuschlag zurücknehmen oder die Einstellung der Zwangsvollstreckung bewilligen kann.

Bargebot

Im Versteigerungstermin gibt der Interessent nur ein Bargebot ab. Dieses erfasst nur den vom Ersteher in bar zu zahlenden Teil. Etwaig bestehen bleibende Rechte sind im "Geiste" hinzuzurechnen, um den wirtschaftlichen Wert des Gebotes zu ermitteln. Das Bargebot muss im Falle des Zuschlags (dann bares Meistgebot) bis zum Verteilungstermin zzgl. 4 % Zinsen gezahlt werden. Häufig lassen die Ersteher die im Versteigerungstermin erbrachte Sicherheitsleistung stehen und zahlen nur das restliche Bargebot im Verteilungstermin.

Beitrittsbeschluss

Das Zwangsversteigerungsverfahren wird durch einen Antrag des betreibenden Gläubigers eingeleitet. Möchte ein weiterer Gläubiger ebenfalls die Versteigerung der Immobilie erreichen, beantragt er nicht ein neues Versteigerungsverfahren, son­dern tritt dem schon laufenden Verfahren bei, was das Gericht durch einen entspre­chenden Beschluss zum Ausdruck bringt.

Beschlagnahme

Zugunsten des betreibenden Gläubigers wird das Grundstück nach Stellung des Versteigerungsantrages vom Gericht beschlagnahmt. Die Beschlagnahme bewirkt ein Veräußerungsverbot, d.h. ein Verkauf des Grundstückes durch den Schuldner ist gegenüber dem Gläubiger unwirksam, es sei denn, daß dieser dem Verkauf zustimmt.

Bestehen bleibende Rechte

Das sind Rechte, die bei Feststellung des geringsten Gebotes berücksichtigt sind und nicht zu dem bar zu zahlenden Teil gehören. Bestehen bleibende Rechte können z.B. sein: Grunddienstbarkeiten, Grundschulden oder Hypotheken. Sie sind vom Ersteher zusätzlich zum Bargebot zu übernehmen. Alle Rechte bleiben bestehen, die Vorrang gegenüber dem Recht genießen, aus dem der bestrangig betreibende Gläubiger die Zwangsvollstreckung betreibt. Alle anderen Rechte erlöschen.

Betreibende Gläubiger

Der Gläubiger, der den Zwangsversteigerungsantrag gestellt hat, wird als betreibender Gläubiger bezeichnet. Auch derjenige, der dem Zwangsversteigerungsverfahren als Gläubiger später beitritt, wird so bezeichnet. Die stärkste Position besitzt der bestrangig betreibende Gläubiger, weil er Inhaber des Rechtes mit dem besten Rang ist. Nach ihm richtet sich das geringste Gebot. Erklärt er nach der Bietzeit, also wenn ein Meistbietender bereits vorhanden ist, die einstweilige Einstellung des Verfahrens, kann der Zuschlag nicht erfolgen. Soweit er bereits vor Ende der Bietzeit die einstweilige Einstellung bewilligt, treten nicht die gleichen Rechtsfolgen ein. Dann kann nämlich das Versteigerungsgericht das geringste Gebot, das sich nun nach dem aus dem zweitbesten Rang betreibenden Gläubiger ausrichtet, neu berechnen und auf der Basis des geänderten geringsten Gebotes die Versteigerung fortsetzen. Alle vor der Einstellung abgegebene Gebote erlöschen.

Bietvollmacht

Will sich ein Bieter durch einen anderen vertreten lassen, dann benötigt er dazu eine Vollmacht. Der Stellvertreter muss dann das Gebot ausdrücklich im Namen des Vertretenen abgeben und dabei mit einer notariell beglaubigten oder beurkundeten Bietvollmacht ausgestattet sein. Die Voll macht muß ausdrücklich zur Abgabe von Geboten ermächtigen, eine allgemeine Vertretungsvollmacht, etwa zur Wahrnehmung des Versteigerungstermins, genügt nicht. Notariell beurkundete Generalvollmachten oder allgemeine Vollmachten zum Immobilienerwerb können je nach Inhalt ebenfalls ausreichen. Wer für ein Handelsunternehmen erwirbt, sollte einen neueren notariell beglaubigten Handelsregisterauszug vorlegen, aus dem sich seine Vertretungsbefugnis ergibt.

Bietzeit

Die Bietzeit ist die zweite Phase des Versteigerungstermins. Sie ist die Zeit, die zwischen der Aufforderung zur Abgabe von Geboten und dem Zeitpunkt der Erklärung liegt, dass Schluss der Versteigerung ist. Die Bietzeit endet nicht mit dem Zuschlag, darüber wird nämlich, sofern ein Meistgebot vorliegt, erst im Anschluss an die Bietzeit entschieden. Die Bietzeit dauert mindestens 30 Minuten.

Einstellungsbeschluss

Das Zwangsversteigerungsverfahren kann aus verschiedenen Gründen vorläufig - einstweilen - eingestellt werden. Es wird dann unterbrochen und zu einem späte­ren Zeitpunkt wieder fortgesetzt. Z. B. kann der Schuldner eine Einstellung errei­chen, wenn er begründete Aussichten hat, durch die Versteigerung der Im­mo­bi­lie zu verhindern, weil vielleicht ein baldiger freihändiger Verkauf wahr­scheinlich ist. Aber auch der betreibende Gläubiger kann - ohne Angabe von Grün­den - die einstweilige Einstellung des Verfahrens bis zum Zuschlag bewilligen, z. B. um den Zuschlag an den Meistbietenden zu verhindern oder weil sich die Möglich­keit eines höheren Versteigerungserlöses erst zu einem späteren Zeitpunkt bietet. Da­von zu unterscheiden ist die Rücknahme des Zwangsversteigerungsantrages, die das Verfahren endgültig beendet. Auch die dritte Einstellung des Verfahrens führt zur Beendigung desselben, da sie wie eine Rücknahme wirkt.

Erlöschende Rechte

Alle Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben sollen, erlöschen durch den Zuschlag. Wenn überhaupt keine Rechte bestehen bleiben sollen, erwirbt der Ersteher lastenfrei. Welche Rechte bestehen bleiben, erläutert das Versteigerungsgericht vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten. Bestehen bleibende Rechte sind im geringsten Gebot enthalten.

Ersatzwert

Rechte am Versteigerungsobjekt, die durch den Zuschlag erlöschen, setzen sich am Versteigerungserlös als "Anspruch auf Ersatz des Wertes" fort, soweit der Erlös reicht. An die Stelle des Rechtes tritt also der Anspruch auf Befriedigung aus dem Versteigerungserlös. Reicht der Versteigerungserlös z.B. wegen des schlechten Ranges des erloschenen Rechtes nicht zu dessen Befriedigung aus, geht das Recht ersatzlos verloren.

Ersteher

Bezeichnung für den Meistbietenden, dem das Versteigerungsobjekt zugeschlagen wird. Allerdings erhält der Meistbietende nicht immer den Zuschlag, so nicht bei der Abtretung des Meistgebotes oder der verdeckten Stellvertretung. Meistbietender und Ersteher sind in diesen beiden Fällen nicht identisch.

Ersttermin

Die Bezeichnung Ersttermin wird oft missverstanden. Im sog. Ersttermin gelten sowohl die 5/10 und die 7/10 Grenze. Diese Grenzen können auch noch in dem zweiten oder dritten Versteigerungstermin gelten, dies gibt das Gericht vor der Aufforderung von Geboten bekannt. Die beiden Grenzen gelten nämlich solange, bis der Zuschlag versagt wurde, weil entweder die 5/10 oder die 7/10 Grenze nicht erreicht wurde. Danach gelten beide Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Werden z.B. im ersten Termin gar keine Gebote abgegeben, was gar nicht so selten ist, gelten die Grenzen uneingeschränkt auch noch im zweiten Termin. Wird im ersten Termin der Zuschlag nicht erteilt, weil das Meistgebot die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht (5/10 Grenze), gelten im zweiten Termin keine Grenzen mehr.

Fünf-/Zehntel Grenze

Die 5/10 Grenze dient dem Schutz des Schuldners vor der Verschleuderung der Immobilie. Die Grenze besagt, dass im sog. Ersttermin der Zuschlag nicht erfolgen darf, wenn das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte unter 5/10 des vom Gericht festgelegten Verkehrswertes liegt. Ist der Zuschlag einmal wegen Nichterreichens der Grenze versagt worden, gilt sie nicht mehr in den Folgeterminen.
Die 5/10 Grenze gilt allerdings nicht für den Berechtigten i.S. v. § 85 a III ZVG (meist der betreibende Gläubiger), weil dieser im Falle des Zuschlag den Schuldner so stellen muss, als sei wenigstens die Hälfte des Verkehrswertes bei der Versteigerung erreicht worden.

Geringstes Gebot

Das geringste Gebot ist ein absolutes Mindestgebot, das immer erreicht werden muss. Geringere Gebote sind unwirksam und nicht zuschlagsfähig. Es besteht aus einem bar zu zahlenden Teil (Bargebot) und den eventuell bestehen bleibenden Rechten, die dem bestrangig betreibenden Gläubiger vorangehen. Zum bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots gehören oftmals nur die Verfahrenskosten und die rückständigen Grundsteuern.

Gesetzliche Versteigerungsbedingungen

Sie regeln den Umfang des Gegenstandes der Versteigerung sowie die Rechte und Pflichten des Erstehers. Festgestellt werden die Versteigerungsbedingungen im Versteigerungstermin.

Instituts-Zwangsverwalter

Gehören zu den Verfahrensbeteiligten bestimmte Institute (Öffentliche Körperschaft, unter staatlicher Aufsicht stehendes Institut, Hypothekenbank oder Siedlungsunternehmen), so können diese eine in ihren Diensten stehende Person als Zwangsverwalter vorschlagen.

Liegebelassungsvereinbarung

Ein an sich nach den Versteigerungsbedingungen erlöschendes Recht bleibt bestehen, wenn das "Liegenbelassen" zwischen dem Berechtigten des Rechts und der Ersteher vereinbart wird. Die Vereinbarung kann sich auf Rechte aus Abt. II oder III des Grundbuches beziehen, die nicht als bestehen bleibend im geringsten Gebot enthalten ist. Meist ist Grund für eine solche Vereinbarung, dass der Ersteher eine Grundschuld zugunsten des betreibenden Gläubigers (oft Banken) liegen lässt, weil er die Finanzierung mit ihr durchführt.

Meistbietender

Derjenige, der zum Schluss der Versteigerung das höchste Gebot abgegeben hat.

Meistgebot

Höchstes Gebot, das bis zum Schluss der Versteigerung wirksam abgegeben wurde. Es besteht aus dem baren Meistgebot und den bestehen bleibenden Rechten.

Sicherheitsleistung

Jeder Bieter muss im Versteigerungstermin nach Abgabe seines Gebotes damit rechnen, auf Verlangen eines Beteiligten Sicherheit in Höhe von 10% des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes leisten zu müssen. Zugelassene Sicherheiten sind:

Nicht mehr zugelassen sind Wertpapiere aller Art.

Sieben/Zehntel-Mindestgebot

Die 7/10-Grenze dient in erster Linie dem Gläubigerschutz und soll einen zu großen Ausfall bei bestimmten Gläubigern verhindern. Sie besagt, dass im Ersttermin der Zuschlag auf ein Meistgebot einschließlich bestehen bleibender Rechte, das über 5/10 und unter 7/10 der vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes liegt, auf Antrag eines benachteiligten Gläubigers - meist des betreibenden Gläubigers - nicht den Zuschlag erhält. Antragsberechtigt sind nur die Gläubiger, die bei Abgabe eines Gebotes in Höhe von 7/10 einschließlich der bestehen bleibenden Rechte mehr erhalten würden als bei dem tatsächlich abgegebenen Meistgebot. Der 7/10-Antrag kann nur einmal gestellt werden. Wird der Zuschlag einmal wegen Nichterreichens der 5/10 bzw. der 7/10-Grenze versagt, gelten beide Grenzen in den nachfolgenden Terminen nicht mehr.

Sonderkündigungsrecht

Der Ersteher hat ein Sonderkündigungsrecht. Er darf alle Miet- und Pachtverträge einmal unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen für den ersten zulässigen Termin kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht ist allerdings in vielen Fällen eingeschränkt oder ausgeschlossen. Handelt es sich um ein Wohnraummietverhältnis, sind die gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen zu beachten (z. B. § 564 b BGB). Auch können Allgemeinbaukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen die Kündigung beeinträchtigen (§ 57 c Abs. 1 ZVG).

Teilungsmasse

Die Teilungsmasse ist die Masse, die im Verteilungstermin, der in der Regel einige Wochen nach dem Versteigerungstermin stattfindet, festgestellt und später verteilt wird. Zur Teilungsmasse gehört insbesondere das bare Meistgebot, außerdem die Zinsen des Bargebotes. Die Teilungsmasse ist der dem Gericht zur Verfügung stehende Versteigerungserlös. Damit werden die Kosten des Verfahrens gedeckt und die Gläubiger befriedigt, soweit die Teilungsmasse reicht.

Teilungsplan

Das Gericht stellt im Verteilungstermin einen Teilungsplan auf, der u. a. die Teilungsmasse, die bestehen bleibende Rechte, die Schuldenmasse und die Zuteilung der Teilungsmasse auf die Ansprüche enthält. Der Teilungsplan ist also Grundlage für die Verteilung des Versteigerungserlöses.

Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung kommt zum Zuge, wenn eine Immobilie zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft versteigert werden muss. Oftmals werden BGB? Gesellschaften, Erbengemeinschaften oder Miteigentümergemeinschaften (z. B. bei Eheleuten) auf diese Weise auf Antrag eines Miteigentümers auseinandergesetzt. Ihr Zweck ist nicht die Beitreibung einer Forderung, sondern die Vorbereitung einer Auseinandersetzung, weil anstelle des Grundstückes nun der zu verteilende Versteigerungserlös tritt. Anders als der Ersteher bei der Zwangsversteigerung hat der Ersteher der Teilungsversteigerung gegenüber den Mietern/Pächtern kein Sonderkündigungsrecht.

Übergebot

Ein Übergebot ist ein Gebot, das über einem vorausgehenden Gebot oder Bargebot liegt und dieses zum Erlöschen bringt, vorausgesetzt dass es zugelassen wird. Über die Zulassung eines jeden Gebotes entscheidet das Versteigerungsgericht sogleich. Erfolgt beispielsweise ein Gebot, kann aber der Bietende Sicherheit nicht erbringen, wird das Gebot zurückgewiesen, es ist dann unwirksam. Der Mehrbetrag ist in der Versteigerung nicht festgelegt, es kann also auch ein Mehrbetrag von weniger als DM 1,00 sein. Allerdings kann der Gläubiger abweichende Versteigerungsbedingungen beantragen, z. B. in der Weise, dass Übergebote nur zulässig sind, wenn das vorhergehende Gebot um einen Mindestbetrag überschritten wird.

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Ersteher darf nach dem Grunderwerbsteuergesetz erst dann in das Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen werden, wenn er dem Vollstreckungsgericht oder dem Grundbuchamt den Nachweis präsentiert, dass er die Grunderwerbsteuer gezahlt hat. Diese Bescheinigung nennt man Unbedenklichkeitsbescheinigung. Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer vom Ersteher bezahlt worden ist. Unabhängig von der Eintragung im Grundbuch wird der Ersteher allerdings bereits Zuschlag Eigentümer.

Verdeckte Vertretung

Derjenige, der während der Bietzeit Meistbietender bleibt, erhält nicht notwendig den Zuschlag. Wenn der Meistbietende, der zunächst im eigenen Namen geboten hat, während der Verhandlung über den Zuschlag erklärt, dass er für einen anderen geboten habe und er dies durch öffentlich beglaubigte Urkunde nachweisen kann, so erfolgt der Zuschlag nicht an den Meistbietenden, sondern an den verdeckt Vertretenden. Im Gegensatz zur offenen Vertretung bleibt hier der Ersteher zunächst im Hintergrund. Das Vorschieben eines Strohmannes ist also ausdrücklich erlaubt, allerdings fällt wie bei der Abtretung des Meistgebots doppelte Grunderwerbsteuer an und der Meistbietende haftet mit dem Ersteher gemeinsam für das abgegebene Gebot.

Verfahrensbeteiligte

Beteiligte beim Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsverfahren sind grundsätzlich alle Personen, deren Interessen das Verfahren betrifft.

Verfahrenskosten

Die Verfahrenskosten zählen zum bar zu zahlenden Teil des geringsten Gebots und sind aus dem Versteigerungserlös vorweg zu entnehmen. Sie fallen im Gegensatz zu den Zuschlagskosten nicht dem Ersteher zu Last, da sie in jedem abgegebenen Meistgebot bereits enthalten sind und nicht zusätzlich bezahlt werden müssen. Zu den Verfahrenskosten gehören z. B. die Gebühren für das Verfahren, für die Abhaltung des Versteigerungstermins, die Bekanntmachungskosten und die Kosten für die Erstellung eines Gutachtens zur Ermittlung des Verkehrswertes durch einen Sachverständigen.

Verhandlung über den Zuschlag

Im Anschluss an die Bietzeit erfolgt die Verhandlung über den Zuschlag. Diese Verhandlung ist die dritte und letzte Phase des Versteigerungstermins. Die anwesenden Verfahrensbeteiligten sind nach dem Schluss der Versteigerung anzuhören, ob Einwände gegen den beabsichtigten Zuschlag gegeben sind. Der Zuschlag kann dann sofort erteilt, er kann auch versagt oder auf einen späteren Verkündungstermin vertagt werden. So ist z. B. der Zuschlag zu verweigern, wenn das Meistgebot die 5/10?Grenze im Ersttermin nicht übersteigt oder wenn der betreibende Gläubiger vor Zuschlagserteilung die Einstellung des Verfahrens bewilligt.

Verkehrswert

Das Versteigerungsgericht holt vor Abhaltung des Versteigerungstermins eine gutachterliche Stellungnahme zu der Frage ein, wie der Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie zu bewerten ist. Verkehrswert ist der bei einem freihändigen Verkauf der Immobilie zu erzielende Kauferlös. Im Anschluss an die Einholung des Sachverständigengutachtens werden alle Beteiligten dazu befragt und anschließend setzt das Gericht den Verkehrswert fest. Der Verkehrswert ist maßgeblich für die Höhe der von einem Bieter zu erbringenden Sicherheitsleistung. Die Sicherheitsleistung muss 10 % des Verkehrswertes betragen.

Verkündung des Meistgebotes

Die Bietzeit endet damit, dass das letzte Gebot vom Gericht dreimal aufgerufen wird. Das Gericht fragt, ob ein höheres Gebot abgegeben wird. Die Bietzeit endet, wenn nach dreimaligem Aufruf des Gerichtes kein höheres Gebot mehr abgegeben wird. Das Gericht verkündet sodann das Meistgebot und setzt den Versteigerungstermin mit der Verhandlung über den Zuschlag fort. Der Meistbietende wird also nicht automatisch der Ersteher der Immobilie.


Verkündungstermin

In der Regel folgt im Anschluss an die Bietzeit die Verhandlung über den Zuschlag. Meist wird auch dann der Zuschlag erteilt. Manchmal, wenn Einwände gegen den Zuschlag erhoben werden, die das Gericht zunächst noch prüfen muss, wird ein Verkündungstermin vom Gericht angesetzt, der ein oder zwei Wochen später liegt. In diesem Verkündungstermin gibt das Gericht dann die Entscheidung bekannt, ob der Zuschlag erfolgt oder nicht. Bis zu dieser Entscheidung kann das Zwangsversteigerungsverfahren vom betreibenden Gläubiger jederzeit ohne Angabe von Gründen einstweilen eingestellt werden, der Zuschlag erfolgt dann nicht. Der Meistbietende sollte deshalb immer darauf drängen, dass der Zuschlag so bald als möglich erteilt wird.

Versagung des Zuschlags

Der Zuschlag kann aus verschiedenen Gründen versagt werden, z. B. wenn der betreibende Gläubiger die einstweilige Einstellung bewilligt, wenn es dem Schuldner gelingt, das Zwangsversteigerungsverfahren vorläufig einzustellen, wenn die 5/10 Grenze oder die 7/10 Grenze im Ersttermin nicht erreicht werden oder der Zwangsversteigerungsantrag vor Zuschlag zurückgenommen wird.

Versteigerungserlös

Die von dem Ersteher zu leistende Zahlung erfolgt an das Gericht und wird dann zum Erlös aus der Zwangsversteigerung. Oftmals lässt der Meistbietende die von ihm erbrachte Sicherheitsleistung bis zum Verteilungstermin stehen und zahlt nur noch die Differenz nebst Zinsen an das Gericht bis zum Verteilungstermin. Aus dem Versteigerungserlös bestimmt das Gericht sodann die Teilungsmasse, die in den allermeisten Fällen rechnerisch mit der Zahlung des Erstehers (bares Meistgebot plus Zinsen des Bargebotes) übereinstimmt.

Versteigerungstermin

Versteigerungstermin Der Versteigerungstermin besteht aus drei Phasen, nämlich dem Bekanntmachungsteil, der Bietstunde und der Verhandlung über den Zuschlag. Die Terminsbestimmung muss mindestens 6 Wochen vor dem Versteigerungstermin in dem für Bekanntmachungen des Gerichtes bestimmten Blatt bekannt gemacht werden, sie wird in der Regel auch in allen gängigen Tageszeitungen rechtzeitig vorher bekannt gemacht.

Versteigerungsvermerk

Das Grundbuchamt hat nach Anordnung der Zwangsversteigerung durch das Gericht einen Zwangsversteigerungsvermerk in die Abteilung II des Grundbuches der betroffenen Immobilie einzutragen. Der Vermerk lautet etwa:

"Die Zwangsversteigerung ist vom Vollstreckungsgericht angeordnet,
eingetragen am .................".

Der Versteigerungsvermerk bewirkt eine relative Verfügungsbeschränkung zu Lasten des Eigentümers, allerdings keine Grundbuchsperre. So kann der Eigentümer zwar noch über die Immobilie verfügen, z. B. diese verkaufen oder belasten. Derartige Verfügungen sind aber zugunsten des betreibenden Gläubigers unwirksam bzw. bedürfen dessen Zustimmung. Will der Eigentümer z. B. nach Eintragung des Versteigerungsvermerks die Immobilie veräußern, so kann er mit dem Erwerber einen wirksamen Kaufvertrag abschließen, diesen aber nur mit Zustimmung des betreibenden Gläubiger erfüllen.

Verteilungstermin

Im Verteilungstermin wird der Versteigerungserlös an die Gläubiger nach vorherigem Abzug der Kosten des Verfahrens aufgrund eines Teilungsplanes verteilt. Für den Ersteher bedeutet dies, dass er bis zum Verteilungstermin alle Zahlungen an das Gericht geleistet haben muss, nämlich das Bargebot plus 4 % Zinsen minus eventuell hinterlegter Beträge (z. B. Sicherheitsleistung). In der Regel findet der Verteilungstermin 4 bis 6 Wochen nach dem Versteigerungstermin statt.

Zubehör

Die Versteigerung des Grundstückes erstreckt sich auch auf das Zubehör, und zwar auch dann, wenn sich dieses im Eigentum eines Dritten, also nicht des Schuldners, befindet. Zum Zubehör zählen alle beweglichen Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck des Grundstückes dienen, aber nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes sind, dazu gehören können z. B. eine Einbauküche oder eine Bareinrichtung im Keller.

Zuschlag

Der Zuschlag bedeutet hinsichtlich des Grundstücks den Abschluss der Zwangsversteigerung. Mit dem Zuschlag geht das Eigentum auf den Ersteher über. Will der Ersteher in der Zwangsversteigerung von seinem Sonderkündigungsrecht gegenüber einem Mieter oder Pächter Gebrauch machen, hat er dies unverzüglich nach dem Zuschlag zu veranlassen, auch wenn der Zuschlagsbeschluss noch angreifbar ist.

Zuschlagserteilung

Der Zuschlag kann im Versteigerungstermin sofort oder in einem späteren Verkündungstermin erteilt werden. Er ist grundsätzlich dem Meistbietenden zu erteilen, es sei denn, dass dieser das Recht aus dem Meistgebot an einen anderen abgetreten hat oder vor der Verkündung des Zuschlags erklärt, für einen anderen geboten zu haben. In beiden Fällen haftet der Meistbietende neben dem Ersteher für die Bezahlung des Gebots und auch die Grunderwerbsteuer entsteht doppelt. Der Zuschlag wird nicht erteilt, wenn Versagungsgründe (z. B. nicht erreichen der 5/10?Grenze im Ersttermin, einstweilige Einstellung auf Bewilligung des bestrangig betreibenden Gläubigers) vorliegen.

Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung ist eine Form der Zwangsvollstreckung bei Immobilien. Sie wird von einem Gläubiger beantragt, wenn der Schuldner seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt und die Verwertung des Immobilienvermögens des Schuldners dann die meist einzige Form der (teilweisen) Befriedigung des Gläubigers erwarten lässt. Voraussetzung für die Einleitung der Zwangsversteigerung ist, dass der Gläubiger über einen Vollstreckungstitel mit Vollstreckungsklausel verfügt und dieser Titel dem Schuldner bereits zugestellt wurde vor der Stellung des Zwangsversteigerungsantrages. Oft unterwirft sich der Eigentümer in einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Gläubigeranspruches aus einer Hypothek oder einer Grundschuld, so dass die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung meist schon vorliegen, wenn der Schuldner nicht bezahlt.

Instituts-Zwangsverwalter

Gehören zu den Verfahrensbeteiligten bestimmte Institute (Öffentliche Körperschaft, unter staatlicher Aufsicht stehendes Institut, Hypothekenbank oder Siedlungsunternehmen), so können diese eine in ihren Diensten stehende Person als Zwangsverwalter vorschlagen.



Allgemeine Hinweise zur Zwangsversteigerung

Die Anzahl der Zwangs- bzw. Teilungsversteigerungen ist in den letzten Jahren deutlich angestiegen. Dies liegt in großem Maße an den steigenden Arbeitslosenzahlen, als auch an erhöhten Scheidungszahlen bzw. uneinigen Erbengemeinschaften. Gleichwohl ist die Zeit für potentielle Grundstücksersteher günstig, da zum einen optimale Voraussetzungen zur Finanzierung eines Grundstücks aufgrund niedriger Zinsen bestehen, und zum anderen der durchschnittliche Zuschlagswert meist deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt.

Jedoch sollte sich der ungeübte Bietinteressent im Vorfeld intensiv mit dem Ablauf einer Zwangs- bzw. Teilungsversteigerung beschäftigen. Es ist daher ratsam einen solchen öffentlichen Termin als "Zuschauer" zu besuchen.

Sämtliche Versteigerungstermine werden 6-8 Wochen vor dem Termin im Thüringer Staatsanzeiger, der Thüringer Allgemeinen, der Thüringer Landeszeitung und im Internet veröffentlicht.

Es empfiehlt sich das amtlich erstellte Wertgutachten (dies liegt dem festgesetzten Verkehrswert zu Grunde ) in der Geschäftsstelle des zuständigen Gerichts einzusehen. Sie haben allerdings auch die Möglichkeit das Gutachten bei Gericht anzufordern. Einer Ortsbesichtigung steht nichts entgegen, jedoch ist der Schuldner nicht verpflichtet Bietinteressenten eine Grundstücksbegehung bzw. Hausbesichtigung zu gestatten. Oft ist es dabei hilfreich sich mit den Gläubigern - meist Banken - in Verbindung zu setzen, diese sind dann sehr oft bei einer Vermittlung behilflich. Es ist auch möglich, sich mit den Beteiligten (Gläubigern und Schuldner) auch ohne eine Versteigerung auf eine "normalen" Verkauf zu einem ausgehandelten Preis zu einigen.

Im Versteigerungstermin werden zunächst die rechtlichen und tatsächlichen Verhältnisse des Versteigerungsobjektes bekannt gegeben. Unter anderem wird der Verkehrswert und die fünf- bzw. siebenzehntel Grenze verkündet, dies kann den Beteiligten eine Orientierungshilfe sein, da diese Grenzen im Versteigerungstermin von Wichtigkeit sind. Bei Nichterreichung von 50% (5/10) des Verkehrswertes ist der Zuschlag von Amts wegen und bei Nichterreichung von 70% (7/10) des Verkehrswertes ist der Zuschlag auf Antrag eines Berechtigten zu versagen. Sollte in einem Termin aus einem der obigen Gründe der Zuschlag versagt worden sein, so gelten diese Grenzen im nächsten Termin nicht mehr. Ein weiterer Bestandteil ist das Verlesen des geringsten Gebotes (g.G.) und der Versteigerungsbedingungen. Das g.G. ist für einen potentiellen Bietinteressenten von sehr großer Bedeutung. Aus dem einen Teil, dem sogenannten Bargebot sieht der Bieter wie hoch sein Mindestgebot sein muß und aus den bestehenbleibenden Rechten sieht er wie hoch die Belastung ist, die er bei Zuschlagserteilung übernimmt.

Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Anmeldungen und Auskünfte der Steuerbehörden, welche der Versteigerungsrechtspfleger verliest, haftet das Gericht nicht. Versteigert wird der im Grundbuch eingetragene Grundbesitz in seinem tatsächlichen Bestand, auch wenn er von der Grundbuchbeschreibung abweicht. Es besteht keine Mängelhaftung.

Im Anschluß wird die Bietzeit eröffnet. Diese dauert mindestens eine ½ Stunde, wird aber entsprechend der Abgabe von Geboten offen gehalten.

Jeder Bieter muß geschäftsfähig sein und sich mit einem entsprechenden Lichtbilddokument legitimieren. Wer für andere Gebote abgeben möchte muß eine notarielle Bietervollmacht oder zur Gebotsabgabe für eine Firma einen beglaubigten Handelsregisterauszug neusten Datums, der die Legitimation des Bieters ausweist, vorlegen. Mehrere gesetzliche Vertreter (z.B. Eltern) können nur gemeinsam bieten.

Gewisse Verfahrensbeteiligte haben das Recht von dem Bieter eine Sicherheitsleistung (10% des Verkehrswertes) zu verlangen. Als Bietsicherheit sind nur geeignet:

Andere Zahlungsmittel, z.B. Bausparverträge, Sparbücher, Bankbestätigungen oder einfache Schecks erfüllen die Anforderungen nicht.

Die Sicherheitsleistung wird dem verfahrensführenden Rechtspfleger sofort nach Abgabe des Gebotes übergeben.

Nach Ablauf der Bietzeit wird das Meistgebot verkündet mit der Aufforderung evtl. noch weitere Gebote abzugeben. Im Anschluß wird das Meistgebot angezählt und der Meistbietende festgestellt. Es folgt nun die "Verhandlung" über den Zuschlag, wobei der Meistbietende den Antrag auf sofortige Zuschlagserteilung stellen kann. Dem Antrag wird in der Regel auch statt gegeben und der Zuschlag wird noch im Termin erteilt. Mit Zuschlagserteilung wird der Meistbietende Ersteher/Eigentümer des Objekts, mit allen Rechten und Pflichten.

Vom Versteigerungsgericht wird noch ein Verteilungstermin (ca. 2-8 Wochen nach dem Versteigerungstermin) anberaumt. Bis spätestens zu diesem Termin muß das Meistgebot beim Gericht eingezahlt sein. Weiterhin ist zu beachten, daß das Meistgebot vom Tage des Zuschlags bis zum Verteilungstermin mit 4% zu verzinsen ist. Diese Zinsbelastung kann lediglich durch Hinterlegung unter Verzicht auf die Rücknahme der Zuschlagssumme bei der amtsgerichtlichen Hinterlegungsstelle abgewendet werden.

Der Ersteher wird erst als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen, wenn der Verteilungstermin durchgeführt wurde und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes dem Versteigerungsgericht vorliegt.


Zwangsversteigerung - das sollte man wissen


Zwangsversteigerung und Schnäppchenjagd

Immobilien für rund 15 Milliarden Mark kamen in der ersten Jahreshäfte 2001 unter den Hammer. Ein Reihenhaus in Köln für 250 000 Mark, eine Villa mit Elbblick in Dresden für 180 000 Mark - auch bei Immobilien gibt es günstige Gelegenheiten. Und wer statt des Maklers den Richter konsultiert, spart beim Hauskauf besonders: Bei Zwangsversteigerungen am Amtsgericht wechseln Immobilien meist für 50 Prozent ihres Verkehrswerts den Besitzer. So kamen allein im ersten Halbjahr 2001 Objekte im Wert von 15,4 Milliarden Mark unter den Hammer - fast 40 Prozent mehr als im Vorjahr.

Zunächst muss jedoch eindeutig vor überzogenen Erwartungen gewarnt werden. Heutzutage werden die Immobilien zu etwa 80 Prozent des Verkehrswertes versteigert. Vor einiger Zeit lag dieser Wert noch bei 70 Prozent.



Vorbereitung


Doch bei der Schnäppchenjagd sind wichtige Regeln zu beachten. Im Vorfeld sollten Interessenten einige Versteigerungen besuchen, um den Ablauf kennen zu lernen. Über Termine und Objekte informieren Amtsgerichte oder Lokalpresse. Auch ein Check der eigenen Finanzen ist ratsam: Wer sich vorab ein Limit setzt, lässt sich im Eifer des Gefechts nicht zu überteuerten Käufen hinreißen.

Der Wert des Objekts wird zunächst durch einen Gutachter geschätzt. Dabei ist zu beachten, dass bei manchen Objekten keine Innenbesichtigung stattfindet, weil der Schuldner nicht dazu verpflichtet ist eine solche vornehmen zu lassen. Auf jeden Fall sollte Einsicht in das Grundbuch genommen werden um eingetragene Berechtigungen und Gläubiger festzustellen



Versteigerungsablauf

Der Ablauf der Auktion ist streng geregelt. Jeder Teilnehmer muss sich ausweisen und eine Kaution in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswerts hinterlegen. Wer nicht mit einer Tüte voll Bargeld herumlaufen will, kann einen von der Bank bestätigten Scheck oder eine Bankbürgschaft vorlegen.

Der Versteigerungstermin gliedert sich in drei Abschnitte. Im ersten Abschnitt erfolgt eine Reihe von Bekanntmachungen und Hinweisen, insbesondere zum Grundstückswert und zum geringsten Gebot und zu den Versteigerungsbedingungen. Die Erläuterungen des Gerichts zum geringsten Gebot sind außerordentlich wichtig. Nachfragen sind erlaubt und sollten gestellt werden. Das geringste Gebot besteht aus den Verfahrenskosten und den Rechten, die der Erwerber übernehmen muss. Es muss bei der Versteigerung mindestens erreicht werden, sonst kann der Zuschlag nicht erteilt werden. Das geringste Gebot richtet sich nach dem die Zwangsversteigerung betreibenden bestrangigen Gläubiger. Alle diesem Gläubiger im Range vorgehenden Ansprüche bleiben bestehen und müssen vom Erwerber übernommen werden.

Im zweiten Abschnitt nimmt das Gericht mindestens 30 Minuten lang Gebote der Kaufinteressenten entgegen. Im dritten Abschnitt verhandelt das Gericht über den Zuschlag an den Meistbietenden. Hier wird der Zuschlag von Amts wegen versagt, wenn das Meistgebot einschließlich der nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibenden Rechte die Hälfte des Verkehrswertes nicht erreicht. Wenn das Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte sieben Zehntel des Verkehrswertes nicht erreicht, kann ein Gläubiger die Versagung des Zuschlages beantragen, wenn seine Ansprüche durch das Meistgebot ganz oder teilweise nicht gedeckt sind. Beide Grenzen gelten jeweils so lange, bis das Gericht einmal den Zuschlag wegen Nichterreichens einer dieser Grenzen versagt hat. Wurden in einem Termin die fünf Zehntel oder die sieben Zehntel nicht erreicht und daher der Zuschlag versagt, gelten beide im nächsten Termin nicht mehr.

Hat der betreibende Gläubiger im ersten Termin die Einstellung des Verfahrens bewilligt oder wurde überhaupt kein Gebot abgegeben, gelten beide Grenzen auch noch im zweiten Termin, weil die Nichterteilung oder Versagung des Zuschlages nicht mit der Sieben-Zehntel oder Fünf-Zehntel-Grenze zusammenhängt. Auch wenn der betreibende Gläubiger die Einstellung des Verfahrens beantragt, wird der Zuschlag versagt. Dann beraumt das Gericht einen weiteren Versteigerungstermin an.

Der betreibende Gläubiger kann die Einstellung des Verfahrens nur insgesamt dreimal beantragen, wobei jedoch die dritte Einstellungsbewilligung kraft Gesetzes als Rücknahme des Versteigerungsantrages gewertet wird, die dann das Zwangsversteigerungsverfahren endgültig beendet. Wer ein Gebot abgibt, sollte damit rechnen, dass er sogleich eine Sicherheit in Höhe von 10 Prozent des vom Gericht festgesetzten und veröffentlichten Verkehrswertes präsentieren muss. Kann er die Sicherheit nicht beibringen, bleibt sein Gebot unberücksichtigt. Als Sicherheit dienen: Bargeld, bestätigte Bundes- oder Landeszentralbankschecks, Bankverrechnungsschecks, die von einer Bank ausgestellt sein müssen, oder auch Bankbürgschaften. Schecks werden nur akzeptiert, wenn zwischen dem Versteigerungstermin und der Vorlegungsfrist mindestens 3 Tage - nicht notwendig Werktage - liegen, was selbst vielen erfahrenen Bietern nicht geläufig ist. Findet die Versteigerung zum Beispiel an einem Dienstag statt, so muss der Scheck noch am Samstag derselben Woche der Bank vorgelegt werden können. Endet die Vorlagefrist bereits am Freitag, ist er nicht als Sicherheit geeignet. Die Schecks sollte sich ein Bietinteressent erst kurz vor der Versteigerung besorgen.

Aus mancherlei Gründen kann es sinnvoll sein, dass derjenige im Rahmen der Versteigerung nicht in Erscheinung tritt, der die Immobilie tatsächlich erwerben will, zum Beispiel weil er für den Fall seines Mitbietens mit einer starken Gegenwehr eines Konkurrenten rechnet. In diesen Fällen wird gelegentlich ein Strohmann vorgeschoben, was absolut legal und vom Zwangsversteigerungsverfahren auch zugelassen ist. Dies ist möglich, weil der Meistbietende nicht automatisch der neue Eigentümer der Immobilie wird. Das Eigentum geht erst mit dem Zuschlag auf den Erwerber über. Der Zuschlag erfolgt erst nach Schluss der Bietungszeit und auch nicht immer noch am gleichen Tage. Es gibt zwei Möglichkeiten des für den am Erwerb Interessierten, zunächst im dunkeln zu bleiben und doch den Zuschlag zu erhalten. Zum einen kann der Meistbietende seine Rechte aus dem Meistgebot an einen Dritten abtreten, der sodann an seiner Stelle den Zuschlag erhält. Der Meistbietende kann aber auch von vornherein in verdeckter Stellvertretung für einen Dritten bieten und dann bei der Verhandlung über den Zuschlag das Vertretungsverhältnis in notarieller Form nachweisen. Der Erwerber kann also, wenn er sich mit dem Strohmann einig ist, bis zu dem Zeitpunkt, in dem das Meistgebot feststeht, im Hintergrund bleiben. Es muss dann allerdings einkalkuliert werden, dass die Grunderwerbsteuer doppelt anfällt, nämlich sowohl für den Meistbietenden als auch denjenigen, der den Zuschlag erhält.

Nicht selten wird eine Immobilie erworben, um sie selbst zu beziehen. Ist sie frei, stellen sich keine Probleme. Bewohnt der frühere Eigentümer die Wohnung, so kann der Erwerber die Räumung mittels des Zuschlagbeschlusses herbeiführen. Dieser weist ihn nicht nur als neuen Eigentümer aus, sondern stellt für ihn auch einen Räumungstitel dar, mit dem er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen kann. Ist die Wohnung vermietet, muss der Erwerber sorgsam vorgehen. Der Erwerber kann das Mietverhältnis in der Regel wegen Eigenbedarfs kündigen. Ist der Mietvertrag zeitlich befristet, so muss die Kündigung unverzüglich, das heißt möglichst noch in dem Monat des Zuschlages oder in den ersten drei Werktagen des darauf folgenden Monats ausgesprochen werden, weil der Mieter sich ansonsten auf die Befristung berufen kann, die eine Eigenbedarfskündigung ausschließt.

Falsch ist die weit verbreitete Meinung, nach der Zwangsversteigerung könne ein Wohnraummietverhältnis auch ohne Grund gekündigt werden. Immer ist ein berechtigtes Interesse gemäß Paragraph 573 Absatz 2 BGB erforderlich, also in der Regel Eigenbedarf. Anders verhält es sich bei Gewerberaummietverhältnissen, denn diese können ohne Grund gekündigt werden. Sind sie befristet, kann eine Kündigung gleichwohl mit der gesetzlichen Frist erfolgen, die sich aus Paragraph 573d BGB ergibt. Dann muss allerdings die Kündigung nach dem Zuschlag zum nächst zulässigen Termin erfolgen, wobei der Zugang der Kündigungserklärung maßgeblich ist.

Manche Eigentümer, für deren Immobilie die Zwangsversteigerung droht, sind nicht nur in der Verzögerung des Versteigerungsverfahrens außerordentlich erfindungsreich, sondern auch in der Mietvertragsgestaltung mit nahen Angehörigen, um Kaufinteressenten abzuschrecken oder zu benachteiligen. In solchen Fällen ist es notwendig, den Mietvertrag für die Immobilie zu prüfen. Enthält der Mietvertrag Vereinbarungen über die Verrechnung von Mieten gegen Beträge, die der Mieter dem Vermieter zur Verfügung gestellt haben will, zum Beispiel für den Aus- oder Umbau der Immobilie, ist höchste Vorsicht geboten. In manchen Fällen muss sich der Erwerber eine solche Vereinbarung entgegenhalten lassen, was dann dazu führt, dass der Mieter für eine bestimmte Zeit oder gar auf Dauer für die Nutzung der Immobilie keinen Mietzins zu entrichten hat oder der Vermieter mit der nach dem Zwangsversteigerungsgesetz möglichen Kündigung des Mietverhältnisses ganz oder zeitweise ausgeschlossen ist.



Kosten

Interessenten mit guten Nerven können dann in den Folgeterminen besonders günstig wegkommen. Dort sind keine gesetzlichen Mindestgebote mehr notwendig. Wer nach der halbstündigen Bietfrist das höchste Gebot abgegeben hat, erhält den Zuschlag und wird noch im Gerichtssaal neuer Eigentümer. Fällig wird nur noch eine Gebühr für Grundbucheintragungen von 0,5 Prozent des Kaufpreises.


Nachdem das Gericht den Zuschlag erteilt hat bestimmt es einen weiteren Termin für die Verteilung des Versteigerungserlöses unter den Beteiligten. Bis zu diesem Termin hat der Erwerber den Kaufpreis aufzubringen und das Geld bei Gericht einzuzahlen.



Steuerliche Hinweise

Selbstgenutzes Wohneigentum wird steuerlich gefördert; sowohl der Bau als auch der Erwerb. Dies geschieht durch steuerliche Abschreibung sowie Abzüge bei der Steuerschuld. Bau- und Anschaffungskosten sind förderfähig. Anträge auf Förderung können steuerpflichtige Bauherren oder Erwerber, deren steuerpflichtiges Einkommen € 80.000,- (Ledige) bzw. € 160.000,- (Verheiratete) zzgl. € 30.000,- pro Kind nicht übersteigt stellen.

Grundförderung
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, baut oder erweitert und selbst bewohnt, erhält acht Jahre lang einen Zuschuss.

  • Bei Neubauten bis zu € 2.500 jährlich,maximal fünf Prozent von bis zu € 50.000 Herstellungs- oder Anschaffungskosten
  • Bei Altbauten und Ausbauten bis zu € 1.250 jährlich, maximal 2,5 Prozent von bis zu € 500.000 Anschaffungskosten.

Über acht Jahre hinweg streicht man also für einen Neubau bis zu € 20.000 Zuschuss ein, für einen Altbau bis zu € 10.000. Die Förderung steht wie bisher jedem Steuerzahler für ein Objekt zu, Ehepaaren für zwei.
Waren die Ehegatten im Vorjahr noch nicht verheiratet oder ist der Steuerpflichtige nicht mehr verheiratet (keine Zusammenveranlagung mehr möglich), ist ggf. der anteilige Gesamtbetrag der Einkünfte zu ermitteln. Überschreitet das Einkommen die Grenze in einem späteren Jahr des Förderzeitraums, hat das keinen Einfluß auf die festgesetzte Eigenheimzulage. Wird erst in einem späteren Jahr die Einkunftsgrenze unterschritten (z.B. durch Heirat), kann die Eigenheimzulage ab diesem Jahr bis zum Ende des Förderzeitraums beansprucht werden; eine Nachholung der Zulage für frühere Jahre ist nicht möglich.

Wichtig:
Das Finanzamt stuft eine Immobilie als Neubau ein, wenn sie der Käufer spätetens zwei Kalenderjahre nach dem Jahr der Fertigstellung erwirbt

Beispiel:
Das Haus wurde Anfang 1998 fertig gestellt. Wer es vor dem 31. Dezember 2000 kauft, kann die Eigenheim-Zulage für Neubauten nutzen. Die Zulage gibt es allerdings erst ab dem Jahr, in dem der Käufer einzieht; der Förderzeitraum läuft jedoch bereits ab Fertigstellung bzw. Kauf. Ob das Haus in den Jahren zwischen Fertigstellung und Erwerb vermietet war oder leer stand, ist dem Fiskus egal.

Einkommensgrenzen
Die Eigenheimförderung steht Bauherren und Käufern nur bis zu bestimmten Einkommensgrenzen zu: Wer den Bauauftrag stellt oder den Kaufvertrag unterschreibt, darf innerhalb von zwei Jahren maximal € 80.000 (Verheiratete € 160.000) verdienen. Jedes Kind erhöht diese Grenze um € 30.000. Ausschlaggebend ist nicht das Brutto- oder Nettoeinkommen, sondern der Gesamtbetrag der Einkünfte in den beiden Jahren.

Kinderzulage Wer die Grundförderung nutzt, erhält pro Kind zusätzlich € 750 im Jahr, insgesamt also pro Kind € 6.000. Der Zuschuss für Grundförderung und Kinderzulage ist begrenzt auf die Höhe der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (bei Ausbauten und Erweiterungen auf die Hälfte der tatsächlichen Kosten)

Quelle: Focus
Grundförderung neues Recht: EigZulG und § 10i EStG

Direktzuschuss wie eine Investitionszulage / Steuervergütung (Geldbetrag)
Höhe der Förderung progressionsabhängig
Bemessungsgrundlage (Wohnung) Baukosten / Anschaffungskosten + / inkl. 100% der Grundstückskosten
Höchstbemessungsgrundlage  

Fördersatz

1.-8. Jahr: je 5,0 % bei Neubauten
1.-8. Jahr: je 2,5 % bei Altbauten***

Fördergrundbetrag
bei Neubauten
1.-8. Jahr: € 2.500,- jährlich
=höchstmöglicher Auszahlungsbetrag insgesamt € 20.000,-
Fördergrundbetrag
bei Altbauten
1.-8. Jahr: € 1.250,- jährlich
=höchstmöglicher Auszahlungsbetrag insgesamt € 10.000,-
Öko-Zulage a) Zulage bis zu € 250,- jährlich, wenn Solaranlage, Wärmepumpenanlage oder Wärmerückgewinnungsanlage eingebaut wird
b) Zulage € 200,- jährlich, wenn Niedrigenergiehaus
Mindestförderung
(im 8jährigen Förderzeitraum)
steuerunabhängig:
bis zu € 20.000,- zuzüglich Öko-Zulage, zuzüglich Kinderzulage (s.u.)***
Wegfall der Förderung wenn Gesamtbetrag der Einkünfte im Erstjahr und im Jahr davor zusammen € 120.000,- / € 240.000,- (Ehegatten) überschreitet (bei der Herstellung/Vertrag nach dem 31.12.1999 € 80.000,- / € 160.000 zuzüglich € 60.000 für ein Kind)
Vorkosten (vor Bezug) a) pauschal € 1.750,- im Anschaffungs-/ Herstellungsjahr, progressionsabhängig, einkommensabhängig wie Zulage
b) Höchstbetrag € 11.250,-, progressionsabhängig, keine Einkommensgrenze
Baukindergeld / Kinderzulage jährlich € 750,- je Kind
= € 6.000,- im dem Förderzeitraumzeitraum
Genossenschaftsanteile jährlich Zulage bis zu € 1.200,- + € 250,- je Kind

* günstigste Fördermöglichkeit
** "neu" ist eine Wohnung auch noch, wenn sie spätestens im zweiten Jahr nach dem Jahr der Fertigstellung angeschafft wird
*** wie Altbauwohnungen werden auch Ausbauten und Erweiterungen mit Herstellungsbeginn nach dem 31.12.1996 behandelt (mit Förderbeschränkung auf 50% der Bemessungsgrundlage)




RECHENBEISPIEL

(auch für einzelne ET-Wohnungen möglich)

Viel Steuern sparen, Vermögen bilden und Rente sichern durch Ersteigern und Renovieren!
Ca. 50.000 Objekte stehen pro Jahr zur Auswahl

Sie ersteigern ein 3-Familien-Haus mit einem Verkehrswert von € 360.000für € 198.000 (das sind 55% des Verkehrswertes)

Für jede der drei 100m2-Wohnungen haben Sie somit € 66.000 bezahlt. Für die Renovierung einer Wohnung (z.B. Bad, Parkett, Fußbodenheizung, Fenster/Türen) investieren Sie ca. € 30.000.

Von diesen € 30.000 erhalten Sie bei einem angenommenen Steuersatz von 43% € 12.900 sofort vom Finanzamt zurück.
Nach vier Jahren können auch grössere Sanierungen sofort voll abgeschrieben werden. Das Finanzamt zahlt im gleichen Jahr den Betrag aus.

Ersteigerung für
 € 66.000
 
Renovierungs-Kosten
 € 30.000
 
 
---------------
 
 
 € 96.000
 
Steuer-Erstattung
 € 12.900
 
 
---------------
 
Sie haben also pro Wohnung nur
 € 83.100
 investiert.

Bei 6,50 Euro/m2 beträgt die Mieteinnahme monatlich € 650 bzw.
€ 7.800 pro Jahr. Das ist eine Rendite von 9,5%.

Würden € 83.100 dagegen zu 4,8% angelegt, betrüge die Rendite statt wie oben € 7.800 nur € 3.988,80.

Weitere Vorteile beim obigen Steuerspar-Modell gegenüber anderen Anlageformen:
  • Unabhängig vom Aktienmarkt
  • Wertsteigerung der Immobilie
  • Inflations-Sicherheit
  • Euro-Sicher
  • Keine "Mitverdiener" (TV-Spots, Plakate, Hochglanzbroschüren, Provisionen, etc.)

Welche Anlageform bietet höhere Rendite bei gleicher Sicherheit?

Ferner sparen Sie bei Immobilien-Erwerb aus Zwangsversteigerungen:

  • Makler-Courtage
  • Notar-Gebühren
  • Gutachter-Kosten

Sparen Sie Geld und Zeit
durch Ersteigern einer Immobilie!

DER IDEALE ZEITPUNKT

"Schnäppchenjäger haben bei Ersteigerungen oft Glück !
Preise 30% unter dem Verkehrswert - keine Kosten für Makler und Notar."
(Handelsblatt vom 31.8.1996)
Die höchste Arbeitslosigkeit seit 1945 und eine steigende Zahl von Ehescheidungen führen zu einem starken Ansteigen der Immobilien-Versteigerungen mit wachsender Tendenz bis voraussichtlich 2004.
Jetzt haben Sie durch derzeit günstige Zinsen die Möglichkeit, Ihr Geld Euro- und börsensicher anzulegen und für Ihr Alter vorzusorgen. Nutzen Sie dabei die Vorteile des Versteigerungskalenders, der Ihnen monatlich eine Übersicht über bis zu 2.900 Versteigerungstermine in ganz NRW verschafft.

Ein Haus oder eine Wohnung zu ersteigern, ist ein unkomplizierter Vorgang und für jeden möglich. In der Vorstufe sollten allerdings zwei Punkte immer bedacht werden: Bevor Sie bei einem Versteigerungstermin mitbieten, sollten Sie in jedem Fall das von einem neutralen Sachverständigen erstellte Wertgutachten prüfen. Das Gutachten enthält eine detailierte Objektbeschreibung mit Baujahr, Wohn/Grundstücksfläche und umbauten Raum, die Aufteilung der Räume und die Ausstattung des Hauses bzw. der Wohnung. Wichtig sind auch Ertragswert, Vergleichs- und Verkehrswert. Das Gutachten bietet eine komplette Übersicht über Zustand und wirtschaftliche Bewertung des Objektes. 
 CHEF-KONTAKT recherchiert seit Jahren die Termine und Objektbeschreibungen. Kenner der Immobilienbranche wie Makler, Notare, Steuerberater, Großbanken und Bausparkassen haben sich von den genauen und lückenlosen Angaben überzeugt. Sie zählen seit Jahren zu den Dauerabonnenten.  

Wie Sie die Druckausgabe lesen


"Viele Häuser kamen unter den Hammer! Rekordanstieg bei Zwangsversteigerungen:
Fast 25% mehr Häuser kamen 1996 unter den Hammer als 1995"
(WAZ vom 12.12.1996)
 

TIPS ZUM LESEN DES VERSTEIGERUNGSKALENDERS

In der 1. Spalte - Datum-Uhrzeit-Amt-Saal - erkennen Sie, in welcher Stadt und in welchem Saal des Amtsgerichtes die Versteigerung stattfindet. Unter Objektlage und Objektart finden Sie die Stadt, Strasse und Hausnummer des Objektes. In dieser Spalte können Sie auch erkennen, ob es sich um ein Haus oder eine Wohnung handelt. Steht dort z.B. 60,33/1.000 Miteigentumsanteil, können Sie davon ausgehen, daß es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Meist sind zusätzliche Informationen (Geschoss, Seite der Wohnung, Keller) hier zu finden. Steht unter der Rubrik Objektlage und Objektart "Haus/Grundstück", können Sie davon ausgehen, daß es sich um ein bebautes Grundstück handelt. In der gleichen Spalte wird auch die Größe des Grundstückes angegeben (1 a = 100 qm). Die Wohnfläche geht hieraus jedoch nicht hervor. In der gleichen Spalte sehen Sie auch, in welchem Grundbuch und unter welchem Blatt-Nr. das Objekt eingetragen ist. In der Spalte Verkehrswert können Sie ablesen, wie hoch das Objekt von einem neutralen vereidigten Sachverständigen bewertet wurde. Wenn hinter dem Verkehrswert "50%" steht, handelt es sich um den zweiten Versteigerungstermin. Unter der Rubrik Eigentümer finden Sie Name und Wohnort des bisherigen Eigentümers. In dieser Spalte steht auch das Aktenzeichen, das Sie wissen müssen, um Einsicht in das Gutachten oder Grundbuch zu erhalten.
Versteigerungstermin: Der Versteigerungskalender ist nach Datum und zusätzlich nach Städten sortiert. Die Sortierung hilft Ihnen,wenn Sie Objekte in bestimmten Städten suchen. So können Sie anhand Ihres Terminkalenders schnell entscheiden, ob Sie einen Termin wahrnehmen möchten. Wenn Sie eine Person Ihres Vertrauens zum Versteigerungstermin schicken, sollten Sie an die Biet-Vollmacht denken. Nur so kann in Ihrem Namen ersteigert werden.
Ort der Versteigerung. Wenn Sie das betreffende Gericht nicht kennen, sollten Sie sich vorher bei der Geschäftsstelle kurz erklären lassen, wo Sie den den Gerichtssaal finden. Er muß nicht immer mit der Anschrift des Amtsgerichts deckungsgleich sein. Alle Angaben im Chef-Kontakt-Versteigerungskalender sind ohne Gewähr!


Lage des Objektes. Der für Sie wichtige Faktor in der Vorauswahl ist die Angabe Objektlage und Ort. Sie weicht nur in Ausnahmefällen von der tatsächlichen Lage ab. Der große Vorteil bei einem ersteigerten Objekt ist die Tatsache, daß Sie die gewachsene Umgebung prüfen können. Das Risiko von großen Wohnumfeldveränderungen ist so äußerst gering gegenüber einem Neubau.
Die Größe des Grundstücks. Bei fast jedem Objekt wird die Größe des Grundstücks angegeben. Von großer Bedeutung ist diese Zahl aber nur bei unbebauten Grunstücken und Häusern. Bei einer Eigentumswohnung ist die Größe zweitrangig. Die Größe wird in der Regel in a angegeben, wobei 1 a gleich 100 qm ist.
Der Eigentümer. Eine auch sehr wichtige Angabe, da bei Interesse im Vorfeld schon Kontakt aufgenommen werden kann. Bei etwas diplomatischem Geschick kann man sich nach der Gläubigerbank erkundigen, um u.U. vor dem Versteigerungstermin käuflich zu erwerben. Von großer Bedeutung ist auch die Tatsache, ob der Eigentümer im Objekt wohnt.
Der Verkehrswert. Zu 99% ist der Verkehrswert immer genannt. Er wird von einem vom Gericht bestellten neutralen Sachverständigen ermittelt. Nach den Erfahrungen ist dieser Wert realistisch und vergleichbaren Objekten in der Nachbarschaft angepaßt.

Die Objektart. Wenn im Versteigerungskalender Haus/Grundstück steht, können Sie davon ausgehen, daß es sich um ein Haus handelt. Bei einer Eigentumswohnung ist direkt die Wohnung mit Nummer und Lageangabe angegeben. Außerdem ist bei Wohnungen meist ein Miteigentumsanteil angegeben, z.B. "75,1/1.000 Miteigentumsanteil". Von dieser Angabe können Sie die Anzahl der Wohneinheiten im Objekt ableiten.
50% - Zweitermin. Sollte das Objekt im ersten Termin zu 7/10 des Verkehrswertes nicht versteigert worden sein, wird ein Zweittermin anberaumt. Im Versteigerungskalender erscheint hinter dem Verkehrswert die Angabe "50%", damit sie schnell die Zweittermine erkennen können.
Sortierung nach Alphabet und Datum. Die Versteigerungskalender Gesamtausgabe ist alphabetisch nach Städtenamen geordnet. Eine zusätzliche Orientierungshilfe bietet bei den Gesamtausgaben die Sortierung nach den Datums-Angaben. D.h., Sie können gezielt und übersichtlich das Versteigerungsobjekt finden, welches in Ihre Terminplanung am besten passt.

Versteigerungskalender.de



PRESSE STIMMEN

Die Rheinische Post vom 22. Juni 2002 über Zwangsversteigerungen:
Nur wer richtig zuschnappt, spart wirklich Geld

DÜSSELDORF. Christian Weber * hatte sich alles genau ausgemalt: Direkt an der Fensterfront im Wohnzimmer sollte der Flügel stehen, für seine Werkstatt wollte er einen kleinen Raum neben dem Heizungskeller umbauen, und Tochter Lina sollte das geräumige Zimmer unterm Dach bekommen. Drei Minuten trennten den 34-Jährigen noch von seinem Traumhaus zum Schnäppchenpreis, als sich plötzlich die Tür zum kleinen Saal des Amtsgerichts öffnete und ein weiterer Interessent eintrat. Der marschierte zielstrebig nach vorne und bot eine Summe, die 20 000 Euro über dem lag, was sich Weber gerade noch hätte leisten können. Der Traum vom günstig ersteigerten Eigenheim - zerplatzt wie eine Seifenblase.

"Zwangsversteigerungen sind nichts für Leute mit schwachen Nerven", sagt Franz Ingermann. Der 48-Jährige ist Immobilienmakler in Krefeld und kennt die Tricks beim Bieten um Häuser, Eigentumswohnungen oder Doppelhaushälften. "Wer sich von vornherein zu sehr auf ein bestimmtes Objekt versteift, kann auf die Nase fallen." Denn mit der Versteigerung beim Amtsgericht ist es wie mit dem Qualifikationstraining in der Formel 1: "Am Anfang wagen sich einige vor, dann passierte lange nichts, und in den letzten Minuten geht´s noch mal richtig rund." Manch einer, der seine Neuerwerbung schon sicher geglaubt hatte, steht am Ende wieder mit leeren Händen da.

"Ich kenne Leute, die waren danach völlig fertig", erzählt Ingermann. Oft seien die Auktionen eine gute Möglichkeit, günstig an Wohnungs- oder Hauseigentums zu kommen, sagt er - vorausgesetzt der Kunde hat Geduld und beachtet gewisse Besonderheiten. "Über jedes zu versteigernde Objekt gibt es ein Gutachten bei Gericht, das man sich unbedingt ansehen sollte", rät Ingermann.

Zwangsversteigerungen machen bis zu 30 Prozent der Geschäfte des Immobilienmaklers aus. Er beackert ein Gebiet von Aachen bis Oberhausen: Manchmal habe der Vorbesitzer dem Gutachter aber den Zugang zum Grundstück verweigert. Dann werde der Verkehrswert des Hauses einfach nach dem äußeren Eindruck festgesetzt. "Wer böse Überraschungen vermeiden will, sollte deshalb selbst versuchen, sich das Objekt anzusehen und auch mal mit den Nachbarn zu sprechen." Ingermann hat das für seine Kunden schon oft getan und manch interessantes Detail herausgefunden. "Da gab es Probleme mit dem Wegerecht oder andere alte Streitigkeiten. Manchmal habe ich ein Haus gesehen, das von vorne aufwändig verklinkert war. Wer aber von hinten mal durch die Büsche blickte, musste feststellen, dass das Objekt nur noch Schrott war." Von den 20 oder auch mal 30 Prozent, die der Kunde beim Ersteigern sparen könne. bleibe da dann nicht viel übrig.

Um genau zu wissen, wann, wo welches Schnäppchen zu machen ist, nutzen Ingermann und viele seiner Kollegen einen Service, den der Dortmunder Manfred Petri (53) seit 15 Jahren anbietet. Seine Firma "Chef-Kontakt" wertet Tageszeitungen aus ganz Deutschland aus, stellt alle Zwangsversteigerungen zusammen und verschickt die Listen an ihre Abonnenten. "Jeden Monat kommen rund 5500 neue Termine hinzu", sagt Petri. Auch Ingermann hat so schon manch guten Kauf vermittelt. Allerdings hat die Bank immer noch die Möglichkeit, einen zweiten Versteigerungstermin ansetzen zu lassen, wenn die Gebote unterhalb 70 Prozent des Verkehrswertes liegen."Da bei Zwangsversteigerungen auch die Maklercourtage und Notargebühren wegfallen, sparen die Leute zusätzlich."

Spielernaturen sollten ohnehin die Finger von Zwangsversteigerungen lassen. "Die haben da nichts zu suchen", betont Ingermann. Schließlich müsse auch ein "Schnäppchen" solide finanziert werden und versichert werden. Der Makler hilft dabei, hat im Einzelfall aber auch schon vom Kauf abgeraten, wenn er den Eindruck hatte, die Kunden würden sich übernehmen. "Immerhin", so sagt er, "soll es ja nicht so ausgehen, dass das Haus am Ende plötzlich wieder zur Zwangsversteigerung ansteht." (*Name geändert)


Versteigerung: Schnäppchenjagd für Kenner

Finanzierung vorher prüfen
Bis zu 50 Prozent unter dem Verkehrswert sind die Preise, zu denen gebrauchte Immobilien bei den Zwangsversteigerungen der Amtsgerichte unter den Hammer kommen.

Wenn Sie bei einer Versteigerung mitbieten wollen, müssen Sie zuvor mit Ihrer Sparkasse genau durchgesprochen haben, welche Summe Sie finanzieren können. Nur so wissen Sie genau, wie weit Sie bei der Versteigerung mitsteigern können.

Focus:
Gekonnt zuschlagen

Hammerpreise. Mit etwas Ausdauer und genügend Hintergrundwissen kommen Sie beim Amtsgericht preiswert zum günstigen Eigenheim.

 

Handelsblatt:
Zwangsversteigerungen

Interaktiv-Spezial: Immobilien Schnäppchen aus dem Internet

Arbeitslosigkeit, Ehescheidungen - die Zahl der Zwangsversteigerungen von Immobilien steigt seit Anfang der 90er Jahre drastisch an. Vor allem im Osten Deutschlands kommen immer mehr Häuser unter dem Hammer. Wer sich auf diesem Wege seine eigenen vier Wände ersteigern möchte, kommt am World Wide Web nicht mehr vorbei. Neben Daten und Fakten werden Tipps und zahlreiche Erläuterungen geboten.
WDR:
Wer eine Immobilie ersteigert statt kauft, kann sparen:"Bei dem nach wie vor sehr begehrten Einfamilienhaus kann man zehn bis 20 Prozent günstiger einsteigen, bei der Eigentumswohnung sogar etwa 30 bis 40 Prozent", erklärt Versteigerungsexperte Winfried Aufterbeck von dem Ratinger Argetra-Verlag. Bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern ist der Markt zu eng für eine solche generelle Beurteilung. Gelegenheiten ergeben sich jedoch auch hier.

 


Der Spiegel:
Mitbieten lohnt

In Deutschland werden immer mehr Immobilien zwangsversteigert. In den ersten vier Monaten des Jahres 1999 stieg die Zahl der Versteigerungstermine um knapp 20 Prozent gegenüber 1998. "Die Chancen waren noch nie so gut, eine Immobilie günstig zu ersteigern", sagt Winfried Aufterbeck von der Argetra aus Ratingen, die die bundesweiten Termine in einem Kalender veröffentlicht. Vor allem in den neuen Bundesländern werden immer mehr Häuser (plus 24 Prozent) versteigert; auch Bayern (plus 19 Prozent) und Hessen (plus 29 Prozent) legen deutlich zu. Prominentestes Objekt ist Schloß Gymnich, das die Kelly-Familie 1998 erwarb.

WAZ / Rundschau / NRZ:
Rekord bahnt sich an bei Zwangsversteigerungen
bis jetzt 37% Zuwachs
Lt. WAZ vom 06.10.2001 wird für das Jahr 2001 ein neuer Rekord bei Zwangsversteigerungen von Immobilien erwartet. Die Zahl der Termine bei den Amtsgerichten ist bislang auf 58.667 emporgeschnellt.

Die Summe der Verkehrswerte von € 11,76 Mrd. von Januar bis September hat fast das Marktvolumen von € 12,5 Mrd. des Jahres 1999 erreicht. Als Gründe werden die hohe Arbeitslosigkeit sowie Streitigkeiten bei Scheidungen und Erbengemeinschaften genannt.

In den westdeutschen Bundesländern sticht NRW mit einem Zuwachs von 58,1% heraus, gefolgt von Bayern und Baden-Würtemberg mit 30%.

Die Welt:
Immobilien zu Schleuderpreisen
Die Zahl der Zwangsversteigerungen steigt drastisch - Angebotsdruck lastet auf Verkehrswerten.

Die Welt:
 Immer mehr Häuser unter dem Hammer
Py. Düsseldorf - Wirtschaftlich schlechte Zeiten sind gute Zeiten für den Immobilienerwerb auf Versteigerungen. Und mit ihnen wachsen die Chancen für Schnellentschlossene, sehr preiswert zu einem Einfamilienhaus, einer Eigentumswohnung oder zu einer Gewerbe-Immobilie zu kommen.



WAZ / Rundschau / NRZ:
"Noch mehr Häuser kommen unter dem Hammer - Zahl der Versteigerungen stieg um fast 40% - Häufig Streit bei Erbschaft oder Scheidung"




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