Regeln für Bauherren
&
Pfusch am Bau




Bau-Gutachten

Oft wird aus einer kleinen Ursache ein großes Problem. Beauftragen Sie vor Baubeginn einen vereidigten Bau- Sachverständigen, der den Immobilien-Bau beaufsichtigt, begleitet und überwacht. Der Sachverständige kann Fehler bzw. Baumängel frühzeitig erkennen, und unverzüglich beseitigen lassen. Sparen an der falschen Stelle kann sehr teuer werden. Die Beseitigung eines Baumangels kann immense Summen verschlingen. Doch wer ist Schuld am dem Malheur? Sachverständigen-Gutachten können hier Aufschluss geben.

Schimmel an der Wand, Risse im Mauerwerk, durch den Keller drückendes Wasser - die mögliche Mängelliste bei Immobilien ist riesig. Egal ob Sie ein Haus neu bauen oder eine Gebrauchtimmobilie erwerben: Das Risiko, dass man sich mit Mängeln herumärgern muss, sollten Sie nicht unterschätzen. Doch wer ist im Fall der Fälle verantwortlich? Meist will es keiner gewesen sein. So gilt es zu klären, ob der Architekt, ein Handwerker oder gar der Hausbewohner selbst Schuld an den oft sehr kostspieligen Schäden ist. Herausfinden kann das meist ein unabhängiger Sachverständiger.



Sachverständiger beurteilt nur tatsächliche Gegebenheiten

Ein Sachverständiger beantwortet keine Rechtsfragen. Er beurteilt lediglich im Rahmen einer Bestandsaufnahme die tatsächlichen Gegebenheiten. Dabei muss er unabhängig vom Auftraggeber und unparteiisch bleiben. Es ist also durchaus möglich, dass der Auftraggeber ein Gutachten erhält, das ganz anders aussieht, als er es sich wünscht. Beispiel: Bei modernen, hochdichten Häusern muss Schimmelpilz-Befall nicht unbedingt auf Baumängel zurückzuführen sein. Es kann auch am mangelnden Lüften liegen.



Entscheidungsbasis

Ein Sachverständigen-Gutachten ist kein Dokument, mit dem unmittelbar Ansprüche durchgesetzt werden können. Scheint also der Schuldige identifiziert, ist noch lange nicht sicher, dass dieser für den Schaden aufkommt. Beharrt dieser auf seiner Unschuld, bleibt nur der Rechtsweg. Vor Gericht spielt das Gutachten eines Sachverständigen allerdings eine große Rolle. Denn das Urteil eines glaubwürdigen und versierten Experten wird von Richtern sehr wohl als wichtige Entscheidungsbasis herangezogen.

Besonders hohes Ansehen genießen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, an die die höchsten Ansprüche gestellt werden. Neben aufwändigen Prüfungen werden solche Bau-Sachverständige nur für ein Spezialgebiet und für eine begrenzte Zeit meist von der Industrie- und Handelskammer berufen. Daneben gibt es noch andere Sachverständige, die von anderen Institutionen und Organisationen - etwa Architektenkammern oder dem TÜV - anerkannt werden.



Vielfältiger Einsatz

Einen Sachverständigen zu beauftragen, ist nicht nur dann sinnvoll, wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist. Oft lohnt sich auch der präventive Einsatz. Ist die Gebrauchtimmobilie - obwohl der Preis günstig erscheint - tatsächlich ihr Geld wert? Oder lauern versteckte Mängel? Kann es bei einem Grundstück etwa wegen eines hohen Grundwasserstandes zu Problemen kommen? All diese Fragen kann der für ein Sachgebiet zuständige Sachverständige schon vor dem Kauf beantworten. Fachgebiete gibt es viele, zum Beispiel: Baustoffe, Baugrund, Gebäudeschäden, Grundstücksbewertung, Architektenhonorare und viele andere.



Experten

Doch wie findet man einen geeigneten Experten? Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige lassen sich zum Beispiel bei der IHK recherchieren. Der Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger stellt auf seinen Internet-Seiten ebenfalls eine recherchierbare Datenbank von Sachverständigen bereit. Auskunft erteilen auch die Architekten- und Ingenieurkammern der Bundesländer.




Bauträgerpleite



Auf faire Verträge achten

Mehr als nur ärgerlich sind die finanziellen Folgen, wenn der Bauherr nicht schon beim Vertragsabschluss auf faire Vereinbarungen geachtet hat, warnt Staudinger: "Viele Zahlungspläne sind versteckte Vorauszahlungen." Bei einem Konkurs des Bauunternehmens ist das zu viel bezahlte Geld dann weg.

Doch es gibt Möglichkeiten, sich vor dem Schlimmsten zu schützen. Der Zahlungsplan sollte der Makler- und Bauträgerverordnung entsprechen, empfiehlt der Experte. Gezahlt wird erst, wenn eine Leistung erbracht wurde.



Anerkannter Zahlungsplan

Demnach sind 40 Prozent des Kaufpreises nach Fertigstellung des Rohbaus und der Zimmererarbeiten fällig. Weitere 40 Prozent der Zahlungen erfolgen in jeweils kleinen Raten Zug um Zug nach Fertigstellung verschiedener Ausbauarbeiten. Ist das Haus innen bezugsfertig, sind weitere zwölf Prozent an den Bauträger zu überweisen. Nach Abschluss der Fassadenarbeiten folgen weitere drei Prozent. Den Restbetrag von fünf Prozent zahlt der Häuslebauer erst, wenn das Haus komplett fertig ist und alle Mängel beseitigt wurden. Bei einer solchen Vereinbarung bleibt nach einer Bauträgerpleite genügend Geld übrig, um andere Handwerker mit den Restarbeiten zu beauftragen, erklärt Staudinger.



Schutz vor Verlusten: Bürgschaften

Auf Nummer Sicher geht, wer vom Bauträger eine Bankbürgschaft verlangt. Doch nur wenige Firmen können die hohen Anforderungen der Banken erfüllen, sagt Staudinger. ähnliches gilt auch für Fertigstellungs-Versicherungen. Solche sind in anderen europäischen Ländern längst obligatorisch. In Deutschland bieten diese nur wenige ausländische Gesellschaften an. Solche Policen schließt nicht der Bauherr, sondern das Bauunternehmen mit der Versicherungsgesellschaft ab. Die anfallenden Kosten - knapp zwei Prozent der Bausumme - schlägt er auf die Rechnung auf. Geht der Bauträger pleite, kümmert sich dann die Versicherung darum, dass das Haus zum vereinbarten Festpreis fertig gebaut wird. Die Versicherung übernimmt auch eine fünfjährige Gewährleistungsgarantie.




Handwerker-Verträge




Detaillierte Vereinbarungen und Verträge

Um diesen Ärger von vornherein auszuschließen, empfiehlt es sich, schriftliche Angebote einzuholen. Diese enthalten dann detailliert den kompletten Leistungsumfang und Preis. Böse Überraschungen sollten dann ausgeschlossen sein.

Drei Alternativen:
Für Handwerker-Vergütungen gibt es 3 geläufige Modelle:

1. Der Einheitspreis-Vertrag:
Hier wird eine feste Summe für eine bestimmte Handwerksleistung vereinbart, etwa der Verlegepreis für einen Quadratmeter Parkettboden. Solch ein Vertrag ist immer verbindlich.

2. Der Pauschalpreis-Vertrag:
Bei diesem Vertrag verpflichtet sich der Handwerker, alle Leistungen eines Gewerkes zu einem Festpreis zu erfüllen. Auch hier darf der Handwerker im nachhinein nicht zu seinen Gunsten die Rechnung nachbessern.

3. Der Stundenlohn-Vertrag:
Hier sind die geleisteten Arbeitsstunden Vergütungsbasis, Material-, Anfahrts- und Rüst-Kosten werden zusätzlich abgerechnet. Bei dieser Art von Vereinbarung sind unschöne Überraschungen für den Kunden nicht ausgeschlossen: Braucht der Handwerker für seine Leistungen länger als erwartet, oder steigen die Preise für das Material, schwillt die Rechnungssumme kräftig an.



Vorsicht Kostenvoranschläge

Für viele ein Ärgernis: Kostenvoranschlag und tatsächliche Rechnung sind oft weit auseinander. Unschöne und ungeplante Löcher in der Haushaltskasse lassen die Stimmung weit nach unten sacken. Wichtig: Der Handwerker legt beim Kostenvoranschlag lediglich die etwaigen Kosten fest. Er darf sich aber nicht beliebig verschätzen wenn die Endkosten mehr als 25 Prozent über der ursprünglich geplanten Summe liegen, müssen Sie sich das nicht gefallen lassen und können die Rechnung entsprechend kürzen. Anders sieht es aus, wenn nachträglich zusätzliche Leistungen vereinbart wurden. Die darf der Handwerker freilich berechnen.

Wenn abzusehen ist, dass die Endkosten deutlich über dem Kostenvoranschlag liegen werden, dürfen sie vom Vertrag zurücktreten. Dann zahlen Sie nur die Arbeiten, die bis dahin ausgeführt wurden.



Die bessere Alternative: Angebote

Um das Risiko auszuschließen, mehr als erwartet zahlen zu müssen, sollten Sie den Handwerker nicht um einen Kostenvoranschlag sondern um ein Angebot bitten. Dieses ist bindend und sie müssen für die Leistungen keinen Pfennig mehr zahlen als im Angebot aufgeführt ist.

Preistreibende Kleinigkeiten
Der Handwerker verlangt nicht nur für Material und Arbeitszeit Geld. Auch An- und Abfahrtskosten, Rüst- und Entsorgungskosten kommen hinzu. Diese Posten sollten schriftlich detailliert festgehalten werden.

Was geht, was geht nicht
Handwerker dürfen eine angefangene Stunde nicht als volle Arbeitsstunde abrechnen. Auch kommt es nicht selten vor, dass 2 Monteure auf der Baustelle erscheinen, obwohl auch ein Arbeiter reichen würde, um die Arbeiten auszuführen: Das müssen sie nicht akzeptieren. Und für Auszubildende und Angelernte gilt nicht der gleiche Stundensatz, wie für Gesellen und Meister.





Pfusch am Bau verursacht Milliarden-Schäden



Als Ursache für den Pfusch hat man die geringere Beschäftigung von Baufacharbeitern ausgemacht, denn aus Kostengründen würden verstärkt ungelernte Kräfte eingesetzt, die von der Sache nichts verstünden und auch mit den Materialien nicht richtig umgehen könnten.


Hauptmängel:

1. Alle Formen der Abdichtung von Gebäuden, fehlerhaftes Mauerwerk, falsche Verarbeitung bei Beton.

2. Beschädigung tragender Elemente zum Beispiel bei der Kabelverlegung.

3. Dichtungsprobleme durch unsachgemäßes Einsetzen von Fenstern und Türen, nicht abgestimmte Materialverwendung bei Maler- und Putzarbeiten, mangelnder Frostschutz.

4. Weitere erhebliche Schäden entstünden durch Schwarzarbeit und fehlende Baubetreuung.




Die wichtigsten Versicherungen



Nichts ist so wichtig wie eine gute Versicherung. Aber welche brauche ich tatsächlich.



Haftpflicht für unbebaute Grundstücke

Als Grundstückbesitzer haften Sie für jeden Schaden, den ein anderer durch Ihr Verschulden erleidet. Den Beitrag dazu bemisst im allgemeinen die unbebaute Fläche.



Bauherrenhaftpflichtversicherung

Der Versicherungsschutz bezieht sich dabei lediglich auf die Bauzeit und schützt Sie als Eigentümer des Grundstücks und des entstehenden Bauwerks. Versicherungsschutz besteht auch dann, wenn der Bauherr folgende Pflichten nicht ausreichend nachgekommen ist:

1. Verkehrssicherungspflicht
2. Überwachungspflicht



Die Bauleistungsversicherung

Die Bauleistungsversicherung schützt Sie vor Kosten, die während der Bauzeit durch unvorhergesehene Beschädigung oder Zerstörung entstehen. Die Ursachen liegen meist bei:

1. Naturereignissen
2. Konstruktionsfehlern
3. Diebstahl von Gegenständen



Die Wohngebäudeversicherung

Diese Versicherungsart umfasst Schäden, die durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasser, Rohrbruch, Frost, Sturm und Hagel entstehen. Meist sind auch Nebenkosten, wie Aufräumungskosten; Rückreise aus dem Urlaub; Wasserverlust durch Rohrbruch, und und und ... mitversichert.

Fazit: Achten Sie unbedingt darauf, dass diese ohne Summenbegrenzung versichert sind.





Links

Sachverständige

Bauherren Schutzbund

Baurecht & Sachverständige

Verband Privater Bauherren

TÜV-Rheinland (Bauherren)

Bundesverband Freier Sachverständiger

Bundesverband Deutscher Sachverständiger und Fachgutachter